Erfahrungen beim Hausbau mit der Forma Hausbau GmbH

Hallo zusammen!

Wir haben unser Haus mit der Forma Hausbau GmbH gebaut.

Selbstverständlich haben auch wir für alle Kaufpreiszahlungen bis zur Übergabe eine Bankbürgschaft bekommen. Allerdings enthielten diese die Bedingung, dass die Voraussetzung für die Inanspruchnahme aus der Bürgschaft ist, dass wir vorher auf unsere Rechte aus dem Freigabeversprechen verzichten.

Der BGH urteilte am 27.07.2006: „Eine Klausel in einer Bürgschaft nach §7 i.V. mit §2 Abs. 2 Makler- und Bauträgerverordnung, nach der Voraussetzung für die Inanspruchnahme aus der Bürgschaft ist, dass der Erwerber vorher auf seinen Anspruch gegenüber der Bankaus der Pfandfreigabeverpflichtung verzichtet, ist gemäß §9 Abs. 1 AGBG unwirksam.“ Link: http://lexetius.com/2006,2133

In unserer Bürgschaft stand folgende Klausel: „Die vorgenannte Bürgschaft tritt erst in Kraft, wenn der Bank eine schriftliche Erklärung vorliegt, wonach während der Geltungsdauer der Bürgschaft auf jegliche Rechte aus der Freistellungserklärung verzichtet wird“. Auch als Nichtjurist meine ich zu erkennen, dass sich diese Klausel mit der aus dem BGH-Urteil deckt. Aber im Zweifel auf alle Fälle kompetenten Rechtsrat einholen.

Leider haben wir diese schriftliche Erklärung unterschrieben.

Wie sich später herausgestellt hat, sollte das auch negative Folgen bzgl. unserer (DiBa) und sicherlich auch fast jeder anderen finanzierenden Bank haben. Ich will versuchen, das sehr schwierige Thema der Absicherung des Kredites kurz zu erklären:

Grundsätzlich sichert sich die Bank mit einer vorhandenen Freigabeverpflichtung und der rangrichtig eingetragenen Grundschuld ab. Nun ist es aber so, dass das Grundstück vielleicht nocht nicht vermessen und geteilt wurde, so dass ein Eintragen der Grundschuld auf dem gekauften Grundstückteil noch nicht möglich ist. In unserem Fall war das so – dennoch hat die DiBa nur aufgrund der Freigabeverpflichtung ausbezahlt. Ein möglicher Lösungsweg wäre hier, zunächst das gesamte Grundstück mit der Grundschuld zu belasten – daran habe ich aber zu DER Zeit nicht gedacht und ich habe es zu DER Zeit auch noch nicht gewusst. Unsere Grundschuldbestellung erfolgte am Tag der Kaufvertragsunterzeichnung. Pfandbesitz war die erst noch amtlich zu vermessende Teilfläche. Auch wurde der Notar bevollmächtigt, den Pfandbesitz nach der Vermessung grundbuchmäßig zu bezeichnen. Allerdings erfolgte die Teilung und die rangrichtige Eintragung nicht unmittelbar bei Vorliegen der Meßergebnisse. Es fehlte eine Vereinbarung aus der hervorgeht, wann genau das zu geschehen hat.(z.B. unmittelbar nach Vorliegen der Meßergebnisse).

Mit der Unterzeichnung des Verzichts auf unsere Rechte aus der Pfandfreigabeverpflichtung war für die DiBa natürlich auch das vorliegende Freigabeversprechen wertlos. Folgerichtig forderte die DiBa dann auch ein, dass wir unsere Rechte aus der Bankbürgschaft an die DiBa abtreten. Natürlich haben wir das auch getan – doch hier liegt nun das eigentliche PRAKTISCHE Problem:

Mit der Forma Hausbau war vereinbart, dass bei Übergabe Zug-um-Zug zu bezahlen sei und die Bürgschaften zurückzugeben seien! Nun hatten wir ein organisatorisches Problem: Die Bürgschaften gibt die DiBa (und auch jede andere finanzierende Bank) erst wieder aus der Hand, wenn die Grundschuld rangrichtig eingetragen wurde und unser Verzicht nicht mehr gültig ist. In unserer Verzichtserklärung stand aber drin, dass der Verzicht erst mit Rückgabe der Bürgschaften gegenstandslos wird. Das ist nun ein klassischer Deadlock;-) Erschwerend kam hinzu, dass wir zu dieser Zeit schon ein für uns beängstigendes Verhältnis zum Bauträger hatten, und aufgrund diverser potentieller Mängel auf keinen Fall in Vorleistung gehen wollten.

Bzgl. der Eintragung der Grundschuld konnten wir gerade noch rechtzeitig in die Wege leiten, dass die Grundstückteilung vollzogen und unsere Grundschuld rangrichtig eingetragen wurde. Der Notar hatte ursprünglich geplant, die Grundstückteilung erst zusammen mit der Auflassung in einem Abwasch durchzuführen. Zum Glück war der Sachbearbeiter beim Grundbuchamt sehr nett und hat unsere problematische Sachlage anerkannt und wirklich sofort alles Nötige bearbeitet. Danke nochmal an dieser Stelle.

Bzgl. des Deadlockes mit den Bankbürgschaften war die Lösung ein Treuhandauftrag zwischen unserer Bank und der bürgenden Bank: Die Bürgsschaften wurden mit der Bedingung zur bürgenden Bank geschickt, dass diese erst verwertet werden können, wenn die Übergabe des Hauses erfolgt. Somit war sichergestellt, dass im Falle eines Scheitens der Übergabe die Bürgschaften weiterhin in „unserer“ Hand waren, jedoch im Falle einer positiven Übergabe „zurückgegeben“ werden konnten.

Einzig ein Problem war nun noch offen: die Bezahlung der fälligen Rate bei Übergabe. Aufgrund der Probleme mit dem Bauträger Forma Hausbau war abzusehen, dass dieser eine nachträgliche Zahlung im Sinne einer „Zahlungsanweisung an die Bank bei Übergabe des Hauses“ nicht akzeptiert. Auch wollten wir nicht in Vorleistung gehen, wie es die Forma Hausbau gerne gehabt hätte (siehe auch: Forma Hausbau GmbH stellt Rechnungen vor Fälligkeit).

Unmittelbar nach erfolgter Abnahme haben wir diese Problematik bei der Forma Hausbau angesprochen und trotz unserer Vorahnungen angeboten, die unterschriebene Zahlungsanweisung unmittelbar in die Hände des Geschäftsführers zu geben, dass dieser diese zu unserer Bank faxen kann. Erwartungsgemäß war die Forma Hausbau Gmbh damit nicht einverstanden. Also hatten wir nur zwei Möglichkeiten: in Vorleistung gehen mit einer Zahlung der DiBa oder aber ausserhalb der Finanzierung die fällige Rate mit Bargeld bezahlen.

Aufgrund der massiven Probleme mit dem Bauträger, die sich nochmals durch Abnahme des Hauses bestätigt hatten, fiel die Wahl leicht: Konten räumen und Bargeld anschaffen;-) Zum Glück war mein Vater bei der Abnahme mit dabei, so dass wir aufgrund diverser EC-Karten und Sparda-Bank-Filialien wirklich just-in-time innerhalb von 18 Stunden ca. 17000Euro an Bargeld aufgetrieben hatten. Wer schonmal Bargeld auftreiben wollte weiss, dass man bei seiner Bank eine höhere Bargeldabhebung ca. drei Tage vorher anmelden muss. Jedenfalls sind wir am Tag nach der Abnahme zur finanzierenden Bank des Bauträgers gefahren, und haben im Beisein der Forma Hausbau den Geldbetrag eingezahlt und die Übergabe des Hauses ist erfolgt.

Was lernt man daraus ? (Unabängig davon, dass wir persönlich nicht mehr mit der Forma Hausbau Gmbh bauen würden)

1. In Bürgschaften hat die Klausel bzgl. eines Verzichts auf Rechte aus dem Freigabeversprechen nichts verloren. Vertraglich regeln! Im Klartext: Ich rate NICHT von den Bürgschaften ab, nur von der in der Bürgschaft vorhanden Klausel! Uns hat man VOR Vertragsunterschrift NICHTS von dieser Klausel gesagt.

2. Vertraglich sicherstellen, dass eine rangrichtige Grundschuld eingetragen werden konnte bis spätestens zum Termin der Übergabe! (Vermessung, Grundstücksteilung) Hierbei ist zu beachten, dass man erst nach Eintragung der Grundschuld die Bürgschaften wieder von der Bank bekommt (unabhängig, ob man nun den Verzicht unterschrieben hat oder nicht). Da die Vermessung erst nach dem Hausbau erfolgt (zumindest war das bei uns so), kann die Zeit da knapp werden.

3. Vertagliches Ausgestalten der Zug-um-Zug-Zahlung. Es muss vor Unterschrift klar sein, wie die Zug-um-Zug-Rate konkret bezahlt wird. Mein Tip: Die Zug-um-Zug-Rate aus Eigenkapital bezahlen !!

4. Bauherrenberater VOR Vertragsunterzeichnung hinzuziehen ( z.B. Verband privater Bauherren): Bei uns war der TÜV Süd der Sachverständige der Forma Hausbau, aber nicht unserer. Wenn der Erwerber schon den Sachverständigen des Bauträgers über den Kaufpreis bezahlt, dann sollte er doch bitte auch noch seinen EIGENEN bezahlen!;-)

5. Lassen Sie sich bzgl. des Bauträgervertrags ANWALTLICH von einem Experten beraten. Sie schliessen einen Vertrag im hohen 6-stelligen Bereich ab!!

Insgesamt möchte ich festhalten, dass ich unsere Absicherung des Baukredites und die Erforderlichkeiten erst – wenn überhaupt – verstanden hatte, als ich durch unsere Lage gezwungen wurde, mich intensiv mit der Thematik auseinanderzusetzen. Trotz meiner Recherche im Internet zum Thema Baufinanzierung/Bauträger/Bürgschaften zu Beginn unseres Bauengagements bin ich nicht auf diese Fallstricke aufmerksam geworden.

Sollten Sie Fragen haben oder mich über die Thematik Baufinanzierung belehren wollen, so freue ich mich über Ihren Kommentar.

Bis bald,

Jan-Christoph Dohm